Покупка недвижимости в Таиланде от заявки до подписания договора. Законодательство.

• Покупка квартиры в Таиланде
• Купить дом и землю в Таиланде
• Процедура покупки недвижимости в Таиланде
• Особенности покупки недвижимости в Паттайе
• Особенности покупки недвижимости на Самуи
• Особенности покупки недвижимости на Пхукете

Виды недвижимости и особенности приобретения

Первое, на что нужно обратить внимание: услуги нашего агентства для покупателя недвижимости бесплатны.
Из-за особенностей таиландского законодательства (а именно – запрет на явное владение землёй для иностранца) следует различать покупку квартиры в многоквартирном доме (condominium) и участка земли с домом. Купить квартиру в Таиланде очень просто.

Покупка квартиры в Таиланде

Покупка квартиры в многоквартирном (condominium) доме – это самый простой способ для иностранцев получить недвижимость в полную собственность. Существует только два ограничения:

1. Количество проданных иностранцам квартир не должно превышать 49% от общего числа квартир в многоквартирном доме,
2. Деньги на покупку квартиры должны быть перечислены из-за границы с целевым назначением «для покупки недвижимости».

Купить квартиру в Таиланде частное иностранное лицо может в соответствии с Законом о Кондоминиумах от 1992 года. Владельцу каждой квартиры выдается именное свидетельство о праве собственности. В этом свидетельстве фиксируется, какая часть многоквартирного дома в процентном отношении принадлежит каждому из владельцев.

Если же квота на иностранное владение квартирами в многоквартирном доме уже исчерпана, то остаётся возможность покупки квартиры на таиландское юридическое лицо или аренда.

Следует разделять покупку квартиры в строящемся или готовом многоквартирном доме. При покупке квартиры в готовом многоквартирном доме, вам, скорее всего, придётся внести всю стоимость квартиры сразу. При покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме, как правило, первоначальный взнос оставляет порядка 25%, а остальные 75% должны быть выплачены частями до вселения в квартиру. Это удобно для покупателя – нет необходимости вкладывать всю сумму денег одномоментно, с другой стороны стимулирует застройщика сдать объект вовремя.
С учётом того, что квартира в Таиланде дорожает сразу после постройки на 10-20%, инвестиции в строящиеся многоквартирные дома – одни из самых выгодных.

Средневзвешенная доходность от сдачи квартиры в аренду для Паттайи порядка 6-8% годовых, т.е. инвестиция в квартиру возвращается за 10-12 лет.

При покупке квартиры, возникают дополнительные затраты с оплатой процесса перевода права собственности с одного физического лица на другое, либо регистрации первого покупателя. Согласно законодательству, действующему в настоящий момент это порядка 6.5% от БАЗОВОЙ стоимости квартиры в реестре Земельного департамента. На практике эта сумма колеблется от 100 до 300 тысяч бат, в зависимости от местоположения и площади квартиры. В законодательстве нет явных указаний на то, какая из сторон должна оплатить данный перевод права собственности (Transfer fee), поэтому это является поводом для переговоров.

Купить дом, коттедж или виллу и землю в Таиланде

Владение землей регулируется Кодексом о Земле от 1954 года, Гражданским Кодексом, Земельной Реформой по Закону о Сельском Хозяйстве от 1975 года и рядом указов Министерства внутренних дел.

Хотя тайские законы и запрещают иностранцам явно владеть землей в Таиланде, есть ряд вариантов, при которых вы сможете полноправно владеть собственной землей:

• Владение землёй от имени юридического лица - Компании с Ограниченной Ответственностью.

Этот механизм владения землёй является самым популярным среди иностранных инвесторов, так как Устав Компании может различными способами надёжно защищать иностранного соучредителя.
Согласно Тайскому Закону об Иностранном Бизнесе, необходимо, чтобы 51% акций держались тайскими лицами, поэтому, как правило, эти номинальные тайские акционеры являются работниками офиса юридической конторы или членами их семей. Тем не менее, рекомендуется явно указать в уставе компании, что только иностранец может быть директором компании и единственным лицом, который может представлять компанию в тех или иных контрактных сделках.
Когда компания зарегистрирована, вы получите следующие подписанные, но без даты, документы от каждого из тайских совладельцев: доверенность, документ о передаче акций и отказ от должности.
Данные шаги эффективно гарантируют полный контроль над компанией.
В реалиях, как правило, один объект недвижимости оформляется на одно юридическое лицо. Соответственно – с юридической точки зрения, процесс покупки заключается в юридическом оформлении смены одного иностранного акционера и директора (продавца) – на другого (покупателя). Таким образом можно вполне легально купить дом в Таиланде, коттедж, виллу и даже отель.

Существуют ещё несколько вариантов владения землёй посредством механизма аренды, но т.к. это не есть полноценное владение, мы бы рекомендовали подходить к подобным вариантам с повышенным вниманием:

• Долгосрочная аренда у гражданина Таиланда, сделанного акционером компании покупателя, но не имеющего права действовать от имени компании.

Таким образом, гражданин Таиланда покупает дом/землю, а вы берете у него ее в аренду на 30 лет с правом продления. Чтобы аренда свыше трех лет имела законную силу, ее необходимо зарегистрировать, что влечет за собой расходы на оформление и оплату гербового сбора, составляющего определенный процент от стоимости аренды за весь срок. Продлевать аренду можно ещё дважды на срок в 30 лет (итого – суммарно на 90 лет).

• Гражданин Таиланда, выбранный покупателем или адвокатом, предоставляющий дом/землю под залог

Подобный тип владения также регистрируется в Земельном Комитете.Дополнительно необходимо отметить, что только владелец земли обладает правом закладывать землю, арендатор лишен такого права.

Процедура покупки недвижимости в Таиланде

Нормальным при покупке недвижимости в Таиланде является использование для оформления покупки услуг юридической конторы.
Во-первых, это избавляет покупателя от необходимости приезжать в Таиланд для получения необходимых документов, что с учётом стоимости и длительности авиаперелётов достаточно недешевое и утомительное занятие, во-вторых, дает покупателю ещё одну сторону, представляющую его интересы, и следовательно, заинтересованную в беспроблемном прохождении сделки.
Таким образом, после выбора объекта недвижимости вы можете подписать договор покупки объекта, доверенность на проведение сделки от вашего имени на выбранного вами юриста, если необходимо – открыть счёт в тайском банке для перечисления на него денег на покупку недвижимости, и покинуть Таиланд. По завершению финансовых расчётов юридическая контора передаст вам свидетельство о праве собственности на выбранный вами объект и документ, подтверждающий поступление денег из-за рубежа на покупку недвижимости.

Сама процедура покупки выглядит следующим образом:

1. Вы, с помощью брокера или самостоятельно, находите интересующую вас недвижимость и договариваетесь с владельцем о цене и условиях покупки, как то:
   1. Стоимость объекта недвижимости.
   2. Что из интерьера входит или не входит в стоимость.
   3. Кто и в каких пропорциях оплачивает Transfer fee и услуги адвокатской конторы.
   4. Величина и дата внесения залога (как правило – порядка 10%).
   5. Дата совершения сделки (перевод денег).
   6. Дата, когда объект будет готов к заселению новыми владельцами.
2. После достижения договоренностей обе стороны направляются в офис местного юриста, где происходит последующий процесс:
1. Покупатель и продавец подписывают договор купли/продажи, где находят отражение все предыдущие договорённости.
2. Продавец предоставляет копии (или оригиналы) правоустанавливающих документов (чанот) и паспорт (паспорта) юридической конторе на проверку подлинности и валидности прав собственности на объект сделки.
3. После проверки документов адвокатской конторой, покупатель передает продавцу чек (наличные) как залоговый платеж. С этого момента квартира считается забронированной и у покупателя есть достаточное количество времени для организации перевода денег на территорию Таиланда. Самый простой способ – открыть счет в Тайском банке и сделать перевод на своё имя с указанием «покупка недвижимости».
4. В момент, когда деньги переведены из-за границы на счет покупателя, покупатель выписывает чек на остаток суммы на имя продавца и отдает его в юридическую контору.
5. По получению сигнала, что покупатель готов оплатить сделку, продавец предоставляет оригиналы документов в юридическую контору, которая на основании договора и проводит процесс перевода права собственности в местном отделении Землеуправления (Land Office) с одного собственника на другого.
6. В результате, покупатель получает правоустанавливающий (чанот) документ на объект сделки с его именем и номером паспорта, а продавец получает чек.
3. По совершению сделки продавец выплачивает оговоренное вознаграждение брокеру.

При покупке квартиры на первичном рынке все происходит приблизительно таким же образом, только функции юридической компании, как правило, берет на себя юрист, работающий в строительной компании. Главное - внимательно и вдумчиво читайте предложенный вам договор.

Для получения более подробной информации о покупке недвижимости в Таиланде свяжитесь с нами.

Паттайя. Особенности покупки недвижимости в Паттайе

Спрос на недвижимость постоянен, но в силу доступности земельных участков под строительство, успешно удовлетворяется застройщиками. Из-за постоянства спроса на квартиры и дома в Паттайе, цены на недвижимость растут плавно, но стабильно, 5-7% в год.
Наиболее перспективными являются районы Пратамнака и особенно Джомтьена. Север Паттайи ограничен в наличии свободной земли и отстает по уровню инфраструктуры, в первую очередь транспорта.
Повсеместно распространена система приобретения квартир на иностранный паспорт, домов – на тайское юр. лицо, находящееся под управлением иностранца/собственника (free hold).

Самуи. Особенности покупки недвижимости на Самуи

Самуи - остров, а это предполагает конечность свободных участков под застройку, что служит весьма серьёзным стимулом к постоянному повышению цены на землю, а следовательно, постоянному росту цен на виллы и дома на. Но! На Самуи весьма слабо развита инфраструктура дорог, а строительство новых – занятие не просто дорогое, а очень дорогое, т.к. приходится всё, от щебёнки и арматуры до дорожной техники, завозить на паромах. Кроме того, на острове введено жесткое ограничение на этажность строительства «не выше пальм», что означает, 3-4 этажа максимум. Что, с учетом стоимости земли, означает, что перспективным будет только строительство вилл и особняков.
Дома и виллы на Самуи приобретаются на тайское юр. лицо, находящееся под управлением иностранца/собственника (free hold).
Наиболее перспективным является восточное побережье Самуи, которое обращено от материковой части в сторону сиамского залива.

Пхукет. Особенности покупки недвижимости на Пхукете

Островной курорт с мировой известностью. Наличие сообщения с материковой частью Таиланда делает строительство сравнительно недорогим, но развитие Пхукета как курорта, на протяжении последних 30-40 лет, привели к баснословным ценам на землю вблизи побережья. На очереди – земля в центре острова. Вследствие этого цены на дома и виллы на Пхукете растут быстрее остальных, что делает покупку недвижимости на Пхукете весьма рентабельным вложением средств. Нежелание владельцев продавать землю привело к тому, что на острове развито как владение недвижимостью через тайское юр. лицо (free hold), так и схемы аренды на 30 и более лет (lease hold).
Наиболее востребованным, а следовательно дорогим, является западная часть острова, обращенная в сторону Индийского океана.